Открытая общественная правовая информационная система

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества, освобождение

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества, освобождение

Как известно, главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены вычеты, благодаря которым можно уменьшить размер налоговой базы и, соответственно, снизить сумму налога на доходы физических лиц. Одним из таких вычетов является имущественный налоговый вычет.

В статье рассмотрим применение указанного вычета в отношении продажи недвижимого имущества.

Прежде всего, установим, что понимается под имуществом.

На основании пункта 2 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся, в частности, вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество.

При этом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся на основании статьи 130 ГК РФ земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Согласно подпункту 5 пунктов 1, 3 статьи 208 НК РФ для целей главы 23 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации, а доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации – к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации.

Объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации (пункт 1 статьи 209 НК РФ).

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ (пункт 1 статьи 210 НК РФ).

В силу пункта 1 статьи 224 НК РФ по общему правилу доходы физических лиц облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Как следует из пункта 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 – 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.

Одним из предусмотренных НК РФ вычетов является имущественный налоговый вычет, порядок предоставления которого установлен статьей 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем. При этом указанный вычет предоставляется согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:

– жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

– иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Имейте в виду, что нежилое помещение и нежилое здание являются иным имуществом, что вытекает из письма ФНС России от 14 января 2014 года № БС-4-11/231 "Об имущественном налоговом вычете" (вместе с письмом Минфина России от 23 декабря 2013 года № 03-04-07/56593), а также письма Минфина России от 9 октября 2014 года № 03-04-06/50796.

Следовательно, при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного в налоговом периоде от продажи нежилого помещения (нежилого здания), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающего 250 000 рублей.

Обратите внимание, что статья 220 НК РФ не содержит ограничений на применение вычета в зависимости от места нахождения недвижимого имущества (территория Российской Федерации или территория за пределами Российской Федерации). Значит, вычет по подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, который предоставляется при продаже имущества, перечисленного в подпункте 1 пункта 2 названной статьи, можно применить и в случае, если оно расположено за границей.

Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 19 ноября 2012 года № 03-04-05/4-1319.

Следует отметить, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. На это указывает подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Иначе говоря, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Минфин России в письме от 5 декабря 2014 года № 03-04-05/62615 в ответ на частный запрос о получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже земельного участка с жилым домом и доли в праве собственности на другой земельный участок в 2014 году разъяснил, что физическое лицо в отношении продажи доли в праве собственности на земельный участок имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи данного имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением, а при продаже другого земельного участка с жилым домом – воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) (подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

В письме Минфина России от 30 апреля 2014 года № 03-04-05/20606 в отношении реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, сказано, что указанная выше норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

То есть, если, к примеру, доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок была продана в качестве самостоятельного объекта права собственности, то налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Обратите внимание!

Положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных, в частности, от продажи недвижимого имущества, которые использовались в предпринимательской деятельности. Об этом сказано в подпункте 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Исходя из изложенного, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества в случае, если оно не использовалось им в предпринимательской деятельности.

При этом учет налогоплательщиком доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться отдельно от доходов, полученных им вне рамок осуществления такой деятельности. На это указывает письмо Минфина России от 28 августа 2014 года № 03-04-05/43075.

Доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц без применения имущественного налогового вычета (письмо Минфина России от 15 апреля 2014 года № 03-04-05/17131).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 220 НК РФ при реализации имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций" (далее – Закон № 275-ФЗ), расходами налогоплательщика-жертвователя признаются документально подтвержденные расходы на приобретение, хранение или содержание такого имущества, понесенные налогоплательщиком-жертвователем на дату передачи такого имущества некоммерческой организации – собственнику целевого капитала на пополнение целевого капитала некоммерческой организации.

Срок нахождения в собственности недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат такого имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Законом № 275-ФЗ, определяется с учетом срока нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика-жертвователя до даты передачи такого имущества на пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке, установленном Законом № 275-ФЗ.

Согласно пункту 7 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (календарного года). Налоговая декларация подается в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен доход.

Обратите внимание!

С 1 января 2016 года в главу 23 НК РФ будут внесены изменения Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее – Закон № 382-ФЗ).

В частности, пункт 17.1 статьи 217 НК РФ, в которой перечислены доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ будут изложены в новой редакции, а также будет введена статья 217.1 "Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества" НК РФ.

В результате данных изменений будут освобождены от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, будет представляться:

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Как видим, и освобождение от налогообложения дохода, получаемого налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, и имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества будут предоставляться с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ. Рассмотрим более подробно указанную статью.

Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ по общему правилу доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, будут освобождаться от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет, за исключением объектов, указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ, для которых данный срок будет составлять 3 года. Обратите внимание, что в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ речь идет об объектах недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если налогоплательщиком будет продаваться объект недвижимого имущества, срок владения которым не достигнет на дату реализации минимального предельного срока, то с полученного дохода налогоплательщику необходимо будет уплатить НДФЛ. Чтобы определить размер дохода от продажи объекта недвижимого имущества, учитываемый в целях исчисления НДФЛ, нужно будет сравнить две величины: сумму полученного продавцом дохода и кадастровую стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Обратите внимание, что данное правило будет применяться в случаях, если кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект определена. Если доход, полученный от продажи недвижимости, будет меньше, чем произведение кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7, то налог налогоплательщику нужно будет исчислить из произведения кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ).

Обратите внимание!

В силу пункта 6 статьи 217.1 НК РФ субъектам Российской Федерации будет предоставлено право уменьшить:

– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 названной статьи (5 лет);

– размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ (0,7).

При этом субъекты Российской Федерации смогут снизить своим законом указанные величины вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Имейте в виду, что положения пункта 17.1 статьи 217, подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, изложенные в новой редакции, и положения статьи 217.1 НК РФ будут применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. На это указывает пункт 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ.

Логин
Пароль
Забыли пароль?

Отмечать материалы могут только зарегистрированные пользователи.

Войдите на сайт:

Напишите благодарность эксперту