Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы
9946
Помимо покупки жилья на вторичном рынке и покупки квартиры в уже выстроенном доме, процедуру которых регулирует ГК РФ, граждане могут приобрести недвижимость и иными способами, одним из которых является участие в жилищном кооперативе (ЖК) или жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) — разновидностях потребительских кооперативов.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем 3.
Жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Членство в жилищном кооперативе возможно с 16 лет. Человек, вступивший в него приобретает право на имущественный пай — т. е. одну энную от общей площади предполагаемого дома. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Ему на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. После выплаты взноса он приобретает права и на общую площадь, имеющуюся в кооперативе.
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство. ЖСК могут сами выступать как застройщики, а могут участвовать в качестве инвестора или участника долевого строительства.
Жилищно-накопительный кооператив действует на основании положений Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", а не глав 11-12 Жилищного кодекса. Число членов кооператива не может быть менее чем 50 человек и более чем 5 000 человек. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса — в ЖСК.
В случае невнесения гражданином вступительного членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев со дня внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц единоличный исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в едином государственном реестре юридических лиц. Исключение из членов кооператива возможно только в судебном порядке, а не лишь по решению общего собрания.
То есть порядок регистрации членства в ЖНК более строгий и четкий, чем в ЖК или ЖСК.
Деятельность ЖНК вообще более четко и подробно прописана в законе, чем деятельность ЖК или ЖСК, поэтому ЖНК выглядит более безопасной формой вложения средств в приобретение недвижимости. В законе, в частности, указано, что член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств, в то время как член ЖСК по прежнему будет владеть только лишь паем.
Кроме того ЖНК должны соблюдать финансовые нормативы, свидетельствующие о их финансовой устойчивости.
И ЖСК и ЖНК предусматривают наследование пая, возможно сдачи жилья в наем, временного проживания в нем третьих лиц, перехода пая от одного члена к другому.
Следует помнить что ЖСК и ЖНК — это не форма покупки квартиры, а форма инвестирования в недвижимость с соответствующими рисками.
Комментарии экспертов
Вы эксперт?зарегистрируйтесь и прокомментируйте!